W ostatnich latach popularną formą lokaty, a jednocześnie pozyskiwania dodatkowych środków finansowych stał się zakup mieszkań pod wynajem. Aby inwestycja była udana, wybór odpowiedniej nieruchomości powinien być decyzją przemyślaną i opartą na szerokiej gamie kryteriów.
Lokalizacja
Poszukując mieszkania na wynajem w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na lokalizację nieruchomości. Największym zainteresowaniem najemców cieszą się budynki usytuowane w ścisłym centrum miasta lub jego bezpośrednim sąsiedztwie. W przypadku peryferyjnych lokalizacji decydująca jest bliskość odpowiednio rozbudowanej infrastruktury komunikacyjnej, umożliwiającej sprawny dojazd do centrum. Na atrakcyjność lokalu wpływa również sąsiedztwo terenów zielonych, takich jak parki czy miejskie skwery. Klienci coraz bardziej doceniają możliwość relaksu i odpoczynku w pobliżu miejsca zamieszkania.
Wybierając lokal na wynajem, należy również zwrócić uwagę na technologię wykonania budynku. Najbardziej atrakcyjne są inwestycje położone w nowym budownictwie oraz kamienicach. Należy natomiast ostrożnie podchodzić do mieszkań usytuowanych w budynkach z „wielkiej płyty”. Za kilkanaście lat nie uzyskamy zadowalającego dochodu z ich sprzedaży. Równocześnie koszty eksploatacji w budynkach tego typu będą rosły, co niekorzystnie wpłynie na rentowność wynajmu.
Powierzchnia i rozkład
Największym zainteresowaniem najemców cieszą się obecnie kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50m2. Warto jednak pamiętać, że cena jaką uzyskamy za wynajem lokalu 50-metrowego jest niewiele większa od ceny wynajmu 40-metrowego M-2 położonego w tej samej lokalizacji. Przed podjęciem decyzji o zakupie, powinniśmy więc przekalkulować koszt zakupu dodatkowych 10 m2.
Kolejnym ważnym czynnikiem na jaki należy zwrócić uwagę jest odpowiedni rozkład mieszkania. Jest to szczególnie istotne w przypadku lokali dwupokojowych. Dobrze jest, gdy nasza nieruchomość oferuje przyszłym najemcom dwa pomieszczenia mieszkalne oraz oddzielną kuchnię. Mieszkania tego typu cieszą się znacznie większym zainteresowaniem klientów, ze względu na możliwość wynajmu wspólnie ze współlokatorem. Dużym plusem jest również jasne i odpowiednio nasłonecznione wnętrze.
Standard wykończenia
Do wykończenia mieszkania warto użyć materiałów dobrej jakości, o wysokiej odporności eksploatacyjnej. Dzięki temu unikniemy nadmiernych wydatków na remont i renowację. Zwiększy to również szansę na zainteresowanie najemców naszą nieruchomością. Przy dużej konkurencji na rynku klienci zwracają coraz większą uwagę na standard wykończenia. W tym kontekście należy również unikać zdecydowanych i ostrych kolorów. Najbezpieczniejsze są odcienie brązu, beżu, szarości oraz bieli. Mieszkanie powinno oferować ponadto kompleksowe wyposażenie AGD, takie jak: zmywarka, lodówka, pralka oraz podstawowe meble: stół, krzesła, łóżko i szafy. Przygotowując nieruchomość do wynajęcia coraz częściej korzystamy z usług specjalistów od "home stagingu". To nowość na polskim rynku. Usługa polega na analizie, projektowaniu i realizacji niewielkich inwestycji, dzięki którym można wynająć nieruchomość szybciej i za cenę wyższą niż przeciętnie na rynku. Często są to konsultacje kolorystyczne, wybór i zakup elementów dekoracyjnych oraz porządkowanie mieszkania, a także naprawienie wszystkiego, co w nim nie działa. Metodę tą wyróżniają korzyści znacznie przewyższające nakłady, które trzeba by było ponieść, aby przyciągnąć i oczarować potencjalnych nabywców.
Nieruchomości luksusowe
W przypadku wynajmu lokali luksusowych istotna jest przede wszystkim lokalizacja. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone w ścisłym centrum lub jego bezpośrednim sąsiedztwie, najlepiej na terenie nowoczesnych osiedli o podwyższonym standardzie.
Kolejnym istotnym czynnikiem jest powierzchnia mieszkania. Przykładowo metraż mieszkania typu „studio” nie powinien być mniejszy niż 45m2 a trzypokojowego nie mniejszy niż 90m2. W przypadku domu, wartość ta oscyluje w okolicach 300 m2.
Ważna jest również odpowiednia infrastruktura i standard wykończenia, zarówno samego lokalu, jak i inwestycji jako całości. Standardem jest klimatyzacja, a w najatrakcyjniejszych lokalizacjach stosowane są m.in. technologie tak zwanego inteligentnego domu, umożliwiające zintegrowane, zdalne zarządzanie wszystkimi systemami elektronicznymi. Niezbędnym elementem wyposażenia są ponadto: wysokiej jakości sprzęt AGD, RTV, kompleksowe umeblowanie. Nieodzownym dodatkiem dla najemców są miejsca parkingowe oraz dedykowane pomieszczenia gospodarcze.
Duże znaczenie ma także wysoki poziom bezpieczeństwa. W przypadku luksusowych nieruchomości standardem są recepcje z lobby, całodobowa ochrona, zaawansowane systemy monitoringowe oraz montowane w apartamentach systemy antywłamaniowe i antypożarowe.
Budżet
W przypadku mieszkania pod wynajem, środki finansowe jakie chcemy zainwestować powinny wystarczyć nam na zakup nieruchomości oraz jej wykończenie. Warto jednak skorzystać z kredytu, nawet wówczas, gdy dysponujemy gotówką pozwalającą na zakup całego lokalu lub jego znacznej części. Pamiętajmy, że nieruchomość to jedna z niewielu form inwestycji, którą możemy sfinansować w całości za pożyczone pieniądze. Warto to wykorzystać, a środki finansowe, zainwestować w inne aktywa, tak, żeby nasz portfel inwestycyjny był zróżnicowany. Pamiętajmy, że nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Główny zysk uzyskamy w momencie sprzedaży. Dochody z wynajmu powinny przynajmniej pokryć bieżące koszty. Zakup nieruchomości jest jednym z bezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału. Przy obecnej sytuacji na rynku gwarantuje stopę zwrotu na poziomie 8-10% rocznie. W razie potrzeby atrakcyjne mieszkanie można sprzedać (często z zyskiem) w kilka do kilkunastu tygodni w zależności od koniunktury.
Autor tekstu: Piotr Turalski, Randall Property
7 września 2010
